Quando se adquire um imóvel, a falta de conhecimento é a principal causa de problemas.
Muitos ainda acreditam que o documento do imóvel é a Escritura, quando na verdade o documento que garante a absoluta segurança jurídica da propriedade é a Matrícula, realizada no Cartório de Registro de Imóveis do local onde o imóvel se encontra.
A matrícula pode ser comparada com a certidão de nascimento ou com o documento de registro de um veículo. É através dela que o proprietário tem seus direitos garantidos perante terceiros.
São diversos inconvenientes que envolvem os imóveis.
São problemas comuns:
falta de registro de matricula perante o ofício de registro de imóveis competente;
diferença entre a área total do imóvel entre o que consta na matrícula e a realidade;
necessidade de atualização das demarcações e confrontações de um terreno que esteja sendo alvo de confrontantes que não estão respeitando os limites corretos;
interesse em regularizar uma construção;
interesse em regularizar servidão de passagem concedida por vizinho, para evitar problemas futuros com novos proprietários;
dentre outras inúmeras situações presentes na vida de todos.
O fato é que a maioria dos imóveis se encontra, de uma forma ou outra, em situação irregular.
Obter um financiamento, vender, alugar, construir, doar, ou até mesmo partilhar o imóvel, será cercado de grandes dificuldades, e muitas vezes impossível de fazer pela falta do devido registro.
O maior benefício de um imóvel regularizado é a sua valorização, pois poderá ser utilizado como garantia na obtenção de empréstimos, aceitação de carta de crédito ou outras formas de garantias em financiamentos junto aos bancos.
Usucapião imobiliário é o meio de aquisição de um imóvel pela posse prolongada e sem interrupção, durante o um determinado prazo, estabelecido pela lei.
Existem diferentes tipos de Usucapião e, estes, são determinados de acordo com sua situação específica e devem preencher alguns requisitos mínimos.
Usucapião Ordinário
Pode ser realizado quando:
Possui um imóvel a pelo menos 10 anos;
A posse deve ser continua, incontestada, com justo título e de boa fé.
Quando a aquisição da área tiver sido de maneira onerosa (a pessoa pagou por ela) e esta transferência tiver sido registrada na matricula, o prazo necessário para a usucapião é reduzido de 10 para 5 anos.
Usucapião Extraordinário
Pode ser realizado quando:
Possui um imóvel de maneira continua e sem oposição a pelo menos 15 anos.
Não precisa de título e nem mesmo de boa fé.
O prazo é reduzido de 15 para 10 anos se tiver construído moradia ou tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.
A usucapião abrange tanto áreas urbanas, como áreas rurais.
Usucapião Especial Urbano Individual
Pode ser realizado quando:
Possui uma área de no máximo 250 m²;
A posse deve ser de no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição;
O imóvel deve ser utilizado para moradia sua ou de sua família;
O interessado não pode possuir outra propriedade em seu nome.
Além disso, esta propriedade é atribuída ao homem, mulher ou a ambos independentemente do estado civil.
Usucapião Especial Urbano Coletivo
Este é um tipo bem raro de usucapião, normalmente é utilizado em comunidades onde várias pessoas utilizam o mesmo terreno..
É similar a situação de um condomínio, existindo áreas próprias e áreas de uso comum a todos.
É necessário utilizar-se a área de por no mínimo 5 anos.
Usucapião Extrajudicial
Essa é a nova modalidade da usucapião e também a mais rápida, enquanto as outras demoram de 3 a 5 anos para serem julgadas, essa é possível obtém o registro do imóvel em torno de 8 meses.
É totalmente realizada em cartório. Em uma primeira fase é elaborada a Ata Notarial (no cartório de notas) e a segunda fase é realizada no cartório de registro de imóveis, onde deverão ser preenchidos alguns requisitos básicos um pouco mais específicos.
Usucapião Familiar
Este é um outro tipo bem raro de usucapião. Normalmente é utilizado quando um dos conjugues abandona o lar, o tempo passa e o mesmo não volta para casa. Nestes casos, passados 2 anos do abandono do lar, o conjugue que ficou pode pedir a usucapião dos móveis e do imóvel. Provado o abandono, a divisão dos bens deixa de ser meio a meio.
Usucapião Especial Rural
Pode ser realizado quando:
Possui o imóvel a no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição;
A área a ser usucapida deve ser de no máximo 50 ha.
Apesar de o estatuto da terra não permitir o desmembramento de imóveis com parcelamento de área menor que a fração mínima, a legislação permite que sejam usucapidas áreas cuja a fração seja menor que a área mínima de parcelamento estabelecida pela lei, ou seja, a usucapião é um caminho para a regularização de áreas de terras que sejam menores do que a fração mínima de parcelamento.
Veja o que os termos acima significam.
Contínua
Este termo significa que a pessoa deve utilizar a área de terras por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta. Não podendo ter prazos interrompidos. É importante salientar que o usucapião pode ser requerido somando-se os tempos de posse, ou seja, o seu tempo de posse poderá ser somado ao tempo de quem te vendeu o imóvel.
Incontestada
Este termo significa que a posse não pode ser contestada pelo antigo proprietário da área ou por quaisquer outras pessoas.
Justo título
Este termo significa que existe algum documento comprovando a posse. São exemplos de documentos: Contrato de gaveta e recibo. Este tipo de usucapião normalmente é feito por pessoas que adquiriram uma área de terra através de um contrato de gaveta, porém que não regularizou a situação jurídica da mesma. Desta maneira não obtiveram a propriedade.
Boa fé
Este termo significa que não se trata de um uso adverso. Que a pessoa realmente adquiriu a área de terras, porém não acertou a situação jurídica da mesma.
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